Čo prináša novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1. februára 2020?

Autorizácia zmluvy advokátom
15. marca 2020
Zobraziť všetko

Zákonom č. 476/2019 Z. z. z 5. decembra 2019 ktorým, sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov boli novelizované niektoré ustanovenia tohto zákona.


Zavedenie inštitútu domového poriadku do právneho poriadku SR

V tomto článku sa budem venovať tým z nich, ktoré vniesli do právnej úpravy inštitút domového poriadku.

Sám zákonodarca vo všeobecnej časti dôvodovej správy k novele zákona uvádza, že domový poriadok predstavuje súbor pravidiel, ktorý upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Vychádzajúc z uvedenej dôvodovej správy je zrejmé, že pohnútkou zákonodarcu je priznať domovému poriadku právny význam tak, aby vlastníkmi bytov a nebytových priestorov dohodnuté pravidlá spolunažívania nemali iba odporúčací charakter, ale aby sa v prípade porušenia dohodnutých pravidiel sankcie voči porušovateľom stali reálne vymožiteľnými.

Poďme sa teda pozrieť, akú podobu má doplnená právna úprava na podklade vyššie uvedenej novely.

V prvom rade zákonodarca vniesol do úvodnej časti zákona, ktorá upravuje predmet a rozsah zákonnej úpravy definíciu pojmu domový poriadok. Konkrétne ide o doplnenie odseku (16) v § 2, v ktorom definícia domového poriadku vyzerá takto:

Domovým poriadkom sa rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.“

Zároveň v § 11 v odseku (10), ktorý vymedzuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zákonodarca precizuje, že:

Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“


Prijímanie rozhodnutí vlastníkmi bytov a nebytových priestorov

Napokon v § 14b odseku (1) pod písmenom s) zákonodarca určuje kvalifikovanú väčšinu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome potrebnú k schváleniu domového poriadku nasledovne:

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o … prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.

Zmena zákona nadobúda účinnosť 1. februára 2020.


V čom teda dochádza k skvalitneniu právnej úpravy účinnej do 31. januára 2020?

V prvom rade vôbec k zakotveniu, že domový poriadok možno považovať za právne významný dokument. Je zrejmé, že v dnešnom stave je zabezpečenie bytovej otázky občanov Slovenskej republiky prostredníctvom bytov v bytových domoch dominujúce. Ak vezmeme do úvahy, že v jednom bytovom dome žije spravidla niekoľko desiatok obyvateľov rôznej sociálnej skladby a najrôznejších pováh je miera prípadného ohrozenia alebo porušenia práv jednotlivých obyvateľov pomerne významná. Pritom podľa doterajšej právnej úpravy o tzv. donucovacej schopnosti domových poriadkov pri eliminovaní nežiadúcich prejavov v správaní obyvateľov bytových domov bolo možné doteraz iba ťažko hovoriť, keďže každému obyvateľovi – porušovateľovi bolo jasné, že zvyšok obyvateľov bytového domu voči nemu nemá tzv. páku na to, aby jeho správanie, ktorým pravidlá spolunažívania porušuje, mohli byť akýmkoľvek spôsobom reálne sankcionované.

Z uvedeného potom nepochybne vyplýva, že zakotvenie domového poriadku do právnej úpravy, z ktorého zakotvenia sa následne odvíja možnosť reálne – vymožiteľne „potrestať“ porušovateľa, je skvalitnením právnej úpravy, ktorá sa spolužitia obyvateľov bytových domov týka.

Možno teda uzavrieť, že obyvateľom bytových domov sa prostredníctvom novej právnej úpravy dostal do rúk inštitút, v rámci ktorého bude efektívnejším spôsobom možné vysporiadať sa s porušovaním pravidiel spolunažívania. Nakoľko efektívnym nástrojom v reálnom spolužití obyvateľov bytových domov sa ten ktorý domový poriadok ukáže byť, bude predovšetkým závisieť od toho s akými konkrétnymi porušeniami pravidiel spolunažívania sa obyvatelia jednotlivých bytových domov stretávajú, ako precízne a dôsledne budú schopní prípadné porušenia v obsahu domových poriadkov zadefinovať a ako adekvátne sa im podarí konštruovať sankcie za ich porušovanie. Pôjde najmä o výšku peňažných sankcií, ich primeranosť a spôsob ich výberu, resp. to ako ich konkrétne uplatňovať v prípade konkrétneho porušovateľa.

V neposlednom rade netreba zabúdať ani na skutočnosť, že je právom každého porušovateľa, aby mal priestor sa brániť proti uloženým sankciám, keďže nie vždy možno vylúčiť, že jeho správanie sa prvotne môže javiť ako závadné s predpokladaným nedovoleným dôsledkom, avšak pri náležitom skúmaní jednotlivého porušenia môžu byť zistené skutočnosti, ktoré jeho zodpovednosť môžu vylúčiť.


Odporúčanie na záver

Záverom teda možno konštatovať, že vypracovanie kvalitného domového poriadku nemusí byť v konkrétnych podmienkach úplne jednoduché. Je preto vhodné sa o jeho obsahu poradiť s advokátom, ktorý je schopný na množstvo otázok spojených s jeho obsahom kvalifikovane reagovať. Kontaktujte Advokátsku kanceláriu JUDr. Štefan Demko, advokát a konzultujte vypracovanie alebo úpravu domového poriadku vo Vašom bytovom dome!


Autor článku:

JUDr. Štefan Demko, advokát

advokat-demko.sk

Zdroj:

slov-lex.sk

nrsr.sk