Zmluva o prevode vlastníctva bytu a jej podstatné náležitosti

Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním peňažných prostriedkov pre následnú kúpu inej – vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu.

Aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy? Čo musíte mať v tomto procese na zreteli?

V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu. Ďalej že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).

Vyššie zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Občiansky zákonník kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti. Vytvára tak právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.

Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Pozrime sa ako konkrétne zákonodarca špecifikuje v uvedenom ustanovení náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome:

§ 5

(1) Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať

1. a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
2. b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
3. c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
4. d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
5. e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
6. f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
7. g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu

Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu zákonodarca špecifikuje nasledovne:

§ 5

(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a označenie predávajúceho a kupujúceho

Zmluvné strany, teda ten kto byt predáva a ten, kto ho kupuje musíte v zmluve náležite označiť. Pri fyzických osobách musíte uviesť:

• meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť.

Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba uvediete jej:

• obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a opis bytu a jeho príslušenstva v nej

Popis bytu a jeho príslušenstva zahŕňa:

• číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený.

Pri oboch nehnuteľnostiach – teda bytovom dome a pozemku je potrebné, aby ste uviedli aj ich katastrálne územie. Rozsah podlahovej plochy bytu musíte uviesť v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov. Taktiež musíte uviesť vybavenie bytu.

Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. Pri vybavení bytu uveďte napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitostí neoveruje. Avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku

Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na:

• spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,
• príslušenstve,
• pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku.

Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavaný bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).

Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku

V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Špecifikáciu takto prevádzaných spoluvlastníckych podielov k týmto pozemkom sme opísali v predchádzajúcom odseku.

Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy

Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv

Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčame, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.

Ako uhradiť kúpnu cenu?

Doposiaľ sme sa venovali náležitostiam kúpnej zmluvy z hľadiska jej povinného obsahu. Avšak z týchto náležitostí nevyplýva nič vo vzťahu ku kúpnej cene. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane:

• kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a
• predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.

V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčame, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali sa dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako:

• výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu,
• dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať,
• moment vzniku prípadného záložného práva a pod.

Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.

Obmedzenie platieb v hotovosti

Pomerne často sa v praxi stretávame s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10.000,- EUR.

Za veľmi dôležitú považujeme skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15.000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15.000,- EUR.

Aké ďalšie dojednania by ste mali v zmluve obsiahnuť?

Ako sme zmienili vyššie, doposiaľ sme sa venovali tzv. podstatným náležitostiam zmluvy. Existuje však ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť.

Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa:

• termínu odovzdania bytu kupujúcemu,
• povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií,
• spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy,
• termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.

Odporúčanie na záver

So zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. Ak sa chcete vyhnúť prípadným zbytočným problémom obráťte sa na odborníka, ktorý Vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva k bytu zachytávajúc všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade. Kontaktujte ADVOKÁTSKU KANCELÁRIU DEMKO & PARTNERS s. r. o. a konzultujte vypracovanie svojej kúpnej zmluvy.

Prečítajte si taktiež aj nasledujúci článok: Autorizácia zmluvy advokátom.

Autor článku:

JUDr. Štefan Demko, advokát

advokat-demko.sk

Zdroj:   slov-lex.sk